Da li ste učestvovali u pisanju novog Zakona o stanovanju?

Naši komentari su u funkciji izgradnje platforme sa koje bi se moglo intervenisati primedbama i amandmanima na Predlog zakona o stanovanju. Oni su načelni i principijelni, i podrazumevaju postavljanje pitanja legitimiteta predlagača ovog zakona. Šta i ko ovlašćuje Predlagača da napiše jedan zakon? Pitanje donošenja zakona u ovoj državi je zatvoreno za javnost. Zakonodavna vlast – ono što bi trebalo da je skupština – izglasava zakone, ali ko ih piše i u dogovoru sa kim? Ko je konsultovan i po čijem nalogu treba pristupiti pravnoj regulaciji određene oblasti života? Mišljenja smo da stambenu politiku u jednoj zemlji treba da vode pre svega stanari. Tek posle njih dolaze na red stručnjaci različitih profila, koji se najčešće upuštaju u pisanje ili konsultacije u toku pisanja nekog zakona tek po pozivu vlastodršca, a ovi su u izvršnoj vlasti svakog, pa i ovog političkog sistema. Zbog toga nas utisak ne vara: zakoni se pišu po nalogu vlade, a ova to čini kada je nužda natera. Ko je taj i gde je mesto odakle dolazi zahtev za uređenjem jedne oblasti delanja i života, ako to nisu građani, a u slučaju ovog zakona, stanari jedne države?

Naša sugestija bi dakle bila da se preispita ideja „javnog interesa“ i proglašavanja određene oblasti života i delanja nečim što je „od javnog interesa“. Ako je to pravo na stan i stanovanje – mi se nalazimo u nedoumici. Koliko je ono ostvarivo u uslovima u kojem je privatno vlasništvo nad stanom jedini prihvatljiv i poželjan oblik vlasništva? Naime, prema našem sudu, privatno vlasništvo nad stanom je „neodrživo“ i u razvijenim ekonomskim sredinama. Stanovanje je nemoguće premrežiti vlasničkim odnosima i obavezama koje iz ovih odnosa proizilaze. Jasno nam je, ovakav pristup nema svoje uporište u društvima u kojima živimo, sve dok ne postoji konsenzus oko mogućnosti promene odnosa koji su determinisani odnosima proizvodnje kakvi postoje u kapitalističkoj ekonomiji (tržišnoj ekonomiji i privatnom vlasništvu nad sredstvima za proizvodnju). Dakle, postavlja se pitanje: kako intervenisati u ovaj i bilo koji zakon koji ne dovodi u pitanje osnovne prepostavke tržišne ekonomije i društvenih odnosa koji je reprodukuju? U ovom trenutku, u ovoj sredini, stan je ili roba ili izvor preobraženog oblika viška vrednosti – rente. U kapitalizmu, u njemu se ne stanuje, a u našim uslovima, u njemu se više ne reprodukuje ni radna snaga. Stanovi su postali osnov oporezivanja i to im je jedina funkcija sa stanovišta Države. Njena stambena politika je fiskalna politika, i ništa više.

U ovom Predlogu zakona, javnim interesom je proglašen „održivi razvoj stanovanja“ i „upravljanje i održavanje u: stambenim zgradama, stambeno-poslovnim zgradama, poslovnim zgradama, zgradama javne namene itd“. Naš prigovor nije samo to što je zakonom uređeno isključivo održavanje stambenih zgrada. Možda je tako zato što je ovo zakon o stanovanju. Treba li onda postaviti pitanje: kojim zakonom je uređeno upravljanje i održavanje ostalih zgrada i objekata? Slutimo da predlagač ima odgovor na ovo pitanje: o stambenim zgradama brinuće stanari i na to ih treba prinuditi, dok će o ostalim zgradama brinuti vlasnici drugačijeg profila. O zgradama i objektima koji su u državnom vlasništvu nemamo šta da pitamo. Raspitivanje oko uloge države i njene obaveze oko održavanja onoga što je u „njenom“ vlasništvu, njena je privatna stvar – privatna, jer nije i naša. To što bi nam se moglo reći da o tome ipak odlučujemo i mi, ne treba da nas zavara. Politički sistem kojim se ovo pitanje postavlja i rešava odavno nije otvoren za politiku, a partijski sistem na kojem on počiva, odavno je zatvorio vrata svakom javnom uvidu i preispitivanju politika koje čine društvo.

Ako se dakle bavimo zakonom o stanovanju, te se ovaj zakon bavi javnim interesom u ovoj oblasti i tiče se zgrada isključivo namenjenih stanovanju, postavlja se možda značajnije pitanje: šta je osnov javnog interesa i šta je to što je javni interes u očima Predlagača? Nama se čini da je javni interes koji je posredi, zapravo interes odgovornosti koja proističe iz vlasništva. Međutim, u stambenim zgradama postoji „prostor“ koji ne podleže jasnoj zakonskoj regulativi vlasništva. I u tome je za Predlagača problem: kako izvesti odgovornost iz vlasništva, ako postoji nešto što nije ničije jer je svačije? Društveno vlasništvo više ne postoji, pa je sada cinična dovitljivost iz vremena kada je ono postojalo jedina ideja kojom se na ovaj problem gleda. Ako smo dakle vlasnici stanova (posebnih delova), nismo i zajedničkih delova zgrade kada se dogodi ono što Predlagač vidi kao „ugrožavanje sigurnosti zgrade i njene okoline, kao i život i zdravlje ljudi“.

Vidimo dakle da se sigurnost izvodi iz odgovornosti, a ova iz vlasništva. Održivost razvoja stanovanja, a jedini sadržaj koji se nudi ovoj frazi je kategorija „sigurnosti“, kao i razvoj stambenog sektora i unapređenje uslova stanovanja, počivaju na vlasništvu nad stanovima jer iz ovog proizilaze obaveze i odgovornost. Drugim rečima, razvoj i unapređenje su mogući ako budemo odgovorni, a to moramo biti jer smo vlasnici. Dok se ne reguliše pitanje vlasništva nad zajedničkom svojinom – jer kako upisati u katastar i oporezovati „idealni deo“ (lifta, gelendera, hodnika, krova), ukoliko je reč o „susvojini“, iz čega bi se onda izvela odgovornost na ime vlasništva, ili kako odgovarati za „zajedničku svojinu“? – računa se sa liturgijskom (kolektivnom) odgovornošću, a ova se reguliše upravom i obaveznim upravljanjem, te odgovornostima koje upravljanje podrazumeva. Treba li da se pitamo (kao što smo se gore pitali o vlasništvu), kako i kome odgovara uprava države? Reći će nam se: biračima.

Može li se ovakvim tumačenjem intervenisati u zakon koji imamo pred sobom? Kako razgovarati sa Predlagačem? Kako otpočeti bilo kakvu raspravu o zakonu i načinu njegovog pisanja? Na izborima? Teško. Javnim raspravama i uvidima? Probali smo. Samoorganizovanjem i uvođenjem lokalne samouprave u čitavu problematiku? Ukoliko je ova, dakle lokalna samouprava, svedena na partijsku i partijama organizovanu (a ove su parlamentarnih ambicija), od toga nema ništa.

Samoorganizovanje na koje mislimo ne bi trebalo da bude fraza, već način da se u čitav proces uređivanja oblasti stanovanja uključi problem lokalne samouprave i uključivanje građana kao stanovnika jedinica lokalne samouprave, i to preko skupština stanara – kojima se ne upravlja, već koje same upravljaju (svojim zgradama) i biraju svoje predstavnike za učešće u organima lokalne samouprave, gde bi se javno raspravljalo i odlučivalo o problemima održavanja i razvoja stambenog fonda. Treba li sada da dodajemo članove koji bi bili članovi zakona o lokalnoj samoupravi? Kako osmisliti ove institucije pri mesnim zajednicama i kako, ako nam to pođe za rukom, dopisati takve odredbe u ovaj zakon?

Prema tome, ne slažemo se Predlogom zakona o stanovanju kada je reč o „profesionalnom“ i „licenciranom“ upravljanju i upravljačima. To treba sprečiti. Termin upravljanje takođe treba izbaciti. Ali obaveza osnivanja skupština stanara bi trebala da se uvede i obavezno vraćanje ovog termina, a svakako brisanje termina „poslovno ime“ (koje u Nacrtu stoji u članu koji se tiče njenog formiranja) iz prethodno navedenih razloga, kao i obavezno održavanje koje bi bilo povereno preduzećima (javnim ili privatnim) koja se time bave.

Što se „obaveznog održavanja“ tiče, na javnoj raspravi u Novom Sadu je takav predlog došao od strane vlasnika jednog takvog preduzeća, pa mu je rečeno, krajnje dosledno-liberalno, da država ne sme intervenisati u tržište. Nama se to učinilo simptomalno značajnim i mislimo da bi se obaveznim ugovorom o održavanju sa nekim preduzećem otvorila vrata regulaciji tržišta (o čijoj deregulaciji svi sanjaju, a pre svega funkcioneri subsidijarnih perifernih formacija kakva je i Srbija). To naravno nije kraj priče, jer bi se „nadzor“ nad ovakvim ugovorima morao odvijati u telima koja su „van tržišta“ i izvan „svetog vlasništva“ preduzetnika, a to opet podrazumeva rad na uključivanju lokalne samouprave i otvaranje njenih institucija – osnivanje nadzornih i savetodavnih tela skupština stanara pri institucijama i organizacijama lokalne samouprave. Da li je to izvodljivo? Da li je „održivo“? Mislimo da građani kao stanari i stanovnici lokalnih zajednica imaju pravo da o tome odluče i da ono što je Predlogom zakona o stanovanju nazvano „stambena zajednica“ (ime koje nam se sada nudi umesto „skupštine stanara“), tek sa uključivanjem u širu zajednicu ima smisla. Zajednica se dakle ne završava na skupštini stanara, već je treba podržati i na nivou lokalne samouprave, pogotovo danas kada je partijska organizacija dovela u pitanje i samo postojanje lokalne samouprave.

Prema Predlogu zakona o stanovanju, za tekuće održavanje zgrada obavezno je izdvajanje sredstava, ali pošto je predviđena licencirana ili profesionalna uprava, tim sredstvima i samim održavanjem upravlja ili raspolaže upravitelj (licencirani ili profesionalni). Ako se uvede obaveza potpisivanja ugovora sa instancom koja održava zgradu a u odluci o uslovima ugovora i održavanja odlučuju stanari – a nipošto uprava! (trebalo bi sprečiti uvođenje uprave!) – stanari će biti ti koji upravljaju održavanjem. Na taj način se razdvaja održavanje zgrade i upravljanje održavanjem od licenciranog ili profesionalnog upravljanja, za kojim automatski prestaje „potreba“.

Prema tome, predlažemo obavezno osnivanje skupštine, obavezan ugovor sa preduzećem koje se bavi održavanjem i ništa više! Profesionalno upravljanje, licencirano upravljanje (bilo da „upravitelj“ živi u zgradi kojom upravlja ili ne), kao i prinudna uprava – nisu prihvatljivi. Posebno insistiramo na ukidanju stavke/člana Predloga zakona koji se tiče „obaveznog profesionalnog upravljanja“ za zgrade koje imaju preko 30 posebnih delova (stanova), iz prethodno pomenutih razloga, i zbog kontradiktornosti ove odrednice (30 posebnih delova). Jer, pored toga što ne postoji razlika između upravljanja zgradom sa 29 i 30 stanova, tako ne postoji razlika ni između zgrade sa recimo 13 i one sa 30 stanova. Argumentacija Predlagača da su zgrade sa 30 i više stanova kompleksne celine koje zahtevaju profesionalno upravljanje, neodrživa je, jer s brojem stanova raste i broj stanara koji učestvuju u radu i održavanju svoje skupštine i zgrade. Takođe insistiramo na ukidanju „prinudne uprave“, jer je smatramo aktom nasilja nad stanarima zgrade koji se time kažnjavaju i demotivišu, a dodatno im se oduzima sposobnost i mogućnost učestvovanja u organizovanju i vođenju sopstvene zgrade.

Na osnovu kakvog iskustva Predlagač zamišlja „profesionalnu upravu“? Kako je zamišljeno upravljanje zgradom u kojoj se ne stanuje? Sa jedne strane, zgrade koje već imaju organizovanu skupštinu stanara i predsednika dobijaće „novu“, „licenciranu“ upravu (šta ukoliku su u nemogućnosti da plate za „licenciranje“ svog predsednika?), a zgrade koje tek treba da se registruju smatraće da uvođenjem profesionalne uprave i plaćanjem te usluge rešavaju sve probleme i ogradiće se od dalje odgovornosti i samoinicijative. Takođe, uprava će postati samo još jedan od nameta kojom se neće poboljšati materijalno stanje zgrade jer nijedna uprava ne može da obezbedi novčana sredstva tamo gde su stanari u lošoj ekonomskoj situaciji osim kroz prinudnu naplatu što je daleko od održivog stanovanja. Ponovo napominjemo, izdvajanje za stanovanje bi morala ići isključivo u smeru tekućeg/investicionog održavanja a ne u smeru uprave.

Profesionalno i licencirano upravljanje zgradama je problematično i kada se na takav način organizuje i uređuje rad „upravljača” koji su stanari zgrade. Prema našem mišljenju i primarnom iskustvu rada u skupštinama stanara (ne dakle samo rada sa skupštinama stanara), obaveza „profesionalizacije“ uloge predsednika skupštine stanara urušava zajednicu. Ona se ovakvim rešenjem pasivizuje. Ako je odgovornost ono što se od stanara očekuje (odgovorno upravljanje – budući da je odgovornost, prema neizrečenom mišljenju Predlagača nemoguće izvesti iz svojine koja je zajednička, te se ono izvodi iz uprave i upravljanja!), profesionalizacija uloge predsednika (koji dakle postaje upravljač) tome neće doprineti, pošto će se nešto što je zajednički život i odlučivanje svesti na kupoprodajne odnose i stanari će na ono što je njihov vitalni interes (sloboda i pravo na stan!) gledati kao na uslugu koju plaćaju. Gašenje institucije kakva je bila skupština stanara oduzima se politička, a ne samo „poslovna sposobnost“, na čemu se jedino i može insistirati ako se držimo isključivo prava i njegovih kategorija. Pravo je, kako vidimo, limitirano vlasništvom, pa je bilo za očekivati da će se privreda (usluge i fakture) uvući u nešto što je temelj zajedničkog života. Uvodi se dakle uprava u nešto što je daleko složenije i važnije za demokratski sistem kojem se zakonima ove države teži i urušava osnova lokalne samouprave, kojoj je partijski sistem ionako oduzeo svaki smisao i time urušio ideju „civilnog društva“ koje je trebalo da bude korektiv političkom sistemu države. Konačno, u ovom predlogu zakona stoji da je naziv „stambene zajednice“, kojim se ova registruje, njeno „poslovno ime“! Stvar je dakle otišla predaleko i pitanje je kako intervenisati u nešto što bi iz temelja trebalo menjati?

Može li nas ovo vratiti na ustav i na uključivanje zakona o lokalnoj samoupravi i da li je to moguće pre no što se uopšte otvori problematika „održivog stanovanja“, pitanje je na koje sumnjamo da ćemo dobiti pozitivan odgovor Predlagača.